El mercado hipotecario español experimenta un cambio de ciclo significativo. Los datos del Banco de España correspondientes a agosto reflejan que el precio medio de las nuevas hipotecas firmadas superó el 3% TAE, situándose concretamente en el 3,10%. Esta cifra representa el nivel más elevado registrado en los últimos veintidós meses y supone un encarecimiento del 17,16% respecto al cierre de 2025, cuando la TAE se encontraba en el 2,643%.
Esta escalada en el coste del crédito hipotecario no es casual. Durante ocho meses consecutivos, el precio de las nuevas operaciones ha ido en ascenso, reflejando el impacto de la política monetaria más restrictiva del Banco Central Europeo. Para contextualizar la situación actual, es necesario remontarse a noviembre de 2024 para encontrar una TAE superior, cuando alcanzó el 3,178%. Sin embargo, la situación competitiva entre entidades presenta matices importantes: mientras que en 2024 el diferencial frente al euríbor era de 0,672 puntos porcentuales, actualmente se ha reducido a apenas 0,142 puntos, lo que evidencia una mayor agresividad comercial por parte de la banca para captar clientes.
Desaceleración en la concesión de nuevos préstamos
El encarecimiento del crédito comienza a pasar factura al volumen de operaciones. Según las estadísticas oficiales, la banca española otorgó 55.117 millones de euros en préstamos hipotecarios durante los primeros ocho meses del año. Aunque esta cifra representa un volumen récord que duplica el de ejercicios como 2020 o anteriores a 2018, la realidad muestra un enfriamiento notable en el ritmo de crecimiento.
El aumento de la concesión hipotecaria se limita al 2,07% interanual en el periodo enero-agosto, una cifra que contrasta drásticamente con el 22,67% del mismo periodo del año anterior o el 18,76% de 2024. Esta desaceleración resulta aún más evidente al analizar los datos mensuales: agosto registró un incremento del 1,07% interanual, revirtiendo la caída del 3,57% de julio, pero muy alejado de las expansiones a doble dígito que caracterizaron los dieciséis meses previos desde el otoño de 2024.
Impacto generalizado en todas las modalidades de financiación
El frenazo en la actividad crediticia no afecta únicamente al segmento hipotecario. El crédito al consumo aumentó un 9,78% interanual entre enero y agosto, inferior al 17,9% y 18,7% de los dos ejercicios anteriores. Por su parte, la financiación a empresas moderó su avance hasta el 4,35%, prácticamente la mitad del 7,45% registrado en el periodo comparable de 2025. De hecho, el préstamo empresarial experimentó descensos en los meses de abril, mayo, junio y agosto considerados de forma individual.
María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, explica este fenómeno: «La actividad hipotecaria continúa mostrando fortaleza, pero comienza a situarse en un escenario financiero más exigente tras las últimas subidas de tipos del Banco Central Europeo. El crédito sigue fluyendo y el volumen de concesiones continúa en niveles elevados, impulsado por una demanda aún activa y por unas entidades financieras que siguen compitiendo por captar perfiles solventes. Sin embargo, el contexto ha cambiado y las condiciones de financiación son hoy menos favorables».
El euríbor marca el rumbo del encarecimiento
El principal indicador hipotecario español ha continuado su escalada alcista. En septiembre, el euríbor se situó en el 3,243%, lo que representa un incremento de 1,071 puntos porcentuales en doce meses. Según estimaciones de iAhorro, este aumento encarecerá las hipotecas variables que se revisen con dicha referencia entre 110 euros mensuales adicionales para un préstamo de 200.000 euros y hasta 192 euros más al mes para uno de 350.000 euros.
Esta evolución del euríbor responde a las decisiones del BCE, que aplicó dos subidas de tipos en junio y septiembre ante una inflación que alcanzó el 4,9% en España en septiembre, alimentada por la persistencia del conflicto entre Ucrania y Rusia y, especialmente, por las tensiones en Oriente Próximo que afectan a Irán y al estratégico estrecho de Ormuz. Los mercados financieros descuentan una sucesión de nuevas alzas entre finales de año y principios de 2027.
Perspectivas del sector bancario
Los principales ejecutivos de la banca española ofrecen visiones relativamente coincidentes sobre el futuro próximo. Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, anticipa una desaceleración del crédito hipotecario motivada por la combinación de tipos más elevados y, especialmente, por el creciente problema de asequibilidad de la vivienda. Por su parte, Héctor Grisi, máximo responsable de Santander, considera que el mercado está sobrerreaccionando a las expectativas de nuevas subidas: en su opinión, el BCE aplicará dos alzas adicionales hasta situar los tipos en el rango del 2,75%-3% a finales de año, en lugar de las tres o cuatro que algunos analistas anticipan.
Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter, pronostica que tanto familias como empresas adoptarán una actitud más selectiva en sus decisiones de consumo e inversión ante este entorno de mayor coste del dinero. El escenario actual recuerda al episodio vivido hace tres años, cuando el BCE practicó diez subidas consecutivas entre julio de 2022 y septiembre de 2023, elevando el precio del dinero desde el 0% hasta el 4,5%. Aquella situación provocó descensos del 13,53% en la concesión hipotecaria y del 3,43% en la financiación empresarial, aunque ambas magnitudes rebotaron con fuerza al año siguiente cuando la autoridad monetaria comenzó a revertir las alzas.
En clave: Por qué importa
El encarecimiento del crédito hipotecario y la desaceleración en su concesión tienen implicaciones directas para el conjunto de la economía española. En primer lugar, afecta al acceso a la vivienda de miles de familias, que enfrentan simultáneamente precios inmobiliarios en máximos históricos y condiciones de financiación más restrictivas. Este doble efecto reduce la capacidad de compra y puede prolongar el periodo de ahorro necesario para acceder a la primera vivienda.
Para el sector bancario, aunque el incremento del precio de las hipotecas mejora teóricamente sus márgenes, el frenazo en el volumen de nuevas operaciones limita el crecimiento de su negocio crediticio. Las entidades deberán equilibrar la rentabilidad por operación con el volumen total de préstamos concedidos en un contexto de mayor competencia. Por último, desde una perspectiva macroeconómica, la moderación del crédito tanto a familias como a empresas puede actuar como factor de enfriamiento de la actividad económica general, alineándose con los objetivos antiinflacionistas del BCE pero con el coste potencial de reducir el dinamismo del consumo y la inversión.
